Você acha que tem um contrato de locação… mas pode estar assumindo um negócio inteiro sem perceber

Recentemente, atendi um cliente que chegou ao escritório com um pedido aparentemente simples: queria elaborar um contrato de locação comercial para um restaurante. Até aqui, nada de extraordinário. Situação comum no cotidiano empresarial.

Mas, ao longo da conversa — e é exatamente aqui que mora o ponto sensível — comecei a perceber que aquilo não era, tecnicamente, uma locação. Era outra coisa.

Havia, por trás da operação, um conjunto muito mais complexo de elementos: móveis, equipamentos, clientela já formada, marca em funcionamento, estrutura operacional montada e, sobretudo, um ponto comercial com valor consolidado. Ou seja, não estávamos diante de um simples imóvel.

Estávamos diante de um estabelecimento empresarial em funcionamento. E isso muda absolutamente tudo.

O erro mais comum que vejo no mercado

O empresário, na prática, enxerga o negócio da seguinte forma:  “Estou alugando um ponto para trabalhar.” Mas juridicamente, muitas vezes, o que ele está fazendo é: assumir o uso de um negócio estruturado — com todos os seus ativos, riscos e implicações. E aqui reside o problema. Quando a operação é tratada como locação, mas na essência envolve fundo de comércio, surgem distorções graves:

• indefinição sobre o que está sendo transferido;

• confusão sobre responsabilidades;

• risco de futuras cobranças sobre o fundo empresarial;

• disputas sobre benfeitorias, clientela e continuidade do negócio.

O que está por trás disso: o fundo de comércio

O Código Civil, no art. 1.142, trata do estabelecimento empresarial como o conjunto de bens organizados para o exercício da empresa.Isso inclui:

1. equipamentos;

2. instalações;

3. marca;

4. clientela;

5. know-how;

6. organização do negócio.

Perceba: isso não é um imóvel. Isso é uma atividade econômica estruturada. Quando alguém entra nesse tipo de operação sem compreender essa distinção, passa a assumir riscos que sequer foram claramente delimitados.

O risco silencioso que quase ninguém percebe

O problema não aparece no momento da assinatura. Ele aparece depois. Sempre depois. E normalmente da pior forma possível:

• quando há rescisão;

• quando surge um conflito entre as partes;

• quando alguém entende que tem direito sobre o fundo;

• ou quando há cobrança sobre investimentos feitos no negócio.

E aí o empresário descobre, da forma mais cara possível, que:  o contrato não refletia a realidade da operação.

 O ponto de virada do caso

Após aprofundarmos a análise, chegamos a uma conclusão técnica — e estratégica: não era adequado utilizar um contrato de locação pura e simples. A operação exigia algo mais sofisticado. Optamos, então, por estruturar:

➡ um contrato de cessão onerosa de uso de estabelecimento comercial, combinado com

➡ uma locação do imóvel.

Além disso, o cliente, de forma consciente, abriu mão de alguns direitos clássicos da locação, como:

• direito de preferência;

• eventual renovação.

E aqui está um ponto que poucos compreendem: abrir mão de um direito, em determinadas situações, é justamente o que evita um passivo futuro.

A lição central desse caso

Esse caso deixa uma mensagem muito clara — e que eu repito com frequência: o Direito Contratual não é uma ciência exata baseada em modelos prontos. Ele é uma construção técnica a partir da realidade concreta. Quando o contrato não acompanha a realidade:

1. ele não protege;

2. ele não organiza;

3. ele não previne.

Ele apenas cria uma falsa sensação de segurança.

Conclusão

O empresário brasileiro, em regra, ainda comete um erro recorrente: trata o contrato como um documento formal…quando ele deveria ser tratado como uma ferramenta estratégica. E a diferença entre uma coisa e outra pode definir: o sucesso da operação

ou  um litígio futuro.

Se você está prestes a firmar um contrato — especialmente envolvendo ponto comercial, operação estruturada ou parceria empresarial — é fundamental entender exatamente o que está sendo contratado. Porque, como esse caso demonstrou, nem sempre aquilo que parece ser uma locação… é apenas uma locação.

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Rodrigo Bezerra

Advogado

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